Passeport turc par l'achat immobilier : ce que les Allemands doivent savoir

La plupart des passeports que l'on peut obtenir par un investissement viennent d'îles des Caraïbes ou du Pacifique. La Turquie, elle, est différente : un grand pays doté de sa propre industrie, situé entre l'Europe, l'Asie et le Moyen-Orient. En achetant un bien ici, vous investissez dans un vaste marché immobilier et, avec le passeport, vous acquérez le droit de vivre, de travailler et de rester dans ce pays. Le panorama de tous les programmes se trouve dans Acheter une nationalité. La page programme Turquie en résume les données clés.

Nationalité turque par l'achat immobilier : ce qu'exige le règlement

Le cadre juridique repose sur deux niveaux. L'article 12 de la loi n° 5901 sur la nationalité turque autorise la naturalisation à titre exceptionnel, sur décision du président de la République. Depuis 2016, cela vise expressément les étrangers titulaires d'un titre de séjour au titre de l'article 31, paragraphe 1, point j) de la loi n° 6458 sur les étrangers et la protection internationale, ainsi que les titulaires de la Carte turquoise (Turkuaz Kart). Les investissements qui comptent précisément sont fixés par l'article 20, paragraphe 2 du règlement d'application.

Pour l'immobilier, le règlement exige :

• Montant : au moins 400 000 USD ou la contre-valeur dans une autre devise. Jusqu'en mai 2022, le seuil était de 250 000 USD.
• Type de bien : un lot en copropriété (kat mülkiyeti), un bien en construction avec une servitude de construction inscrite (kat irtifakı) ou un terrain sur lequel se trouve un bâtiment. Depuis la décision n° 7938 du 12 décembre 2023, un terrain non bâti ne suffit plus.
• Inaliénabilité : le registre foncier mentionne que le bien ne sera pas vendu pendant trois ans.
• Contrôle : c'est le ministère de l'Environnement, de l'Urbanisation et du Changement climatique qui constate si les conditions sont remplies.

Il existe une seconde variante que beaucoup négligent. Au lieu d'acheter un bien achevé, vous pouvez conclure une promesse de vente notariée, à condition que le bien soit déjà en copropriété ou grevé d'une servitude de construction. Vous versez alors immédiatement et intégralement au moins 400 000 USD, et le registre foncier indique que le bien ne sera ni cédé ni radié pendant trois ans. Vous atteignez ainsi le but même avec un appartement neuf dont la livraison n'a pas encore eu lieu.

Deux règles techniques déterminent si votre argent est pris en compte. Avant l'achat, les devises sont vendues à une banque en Turquie, qui les transfère à la banque centrale. Et la valeur retenue est celle du cours vendeur des devises de la banque centrale turque le jour du constat. Si vous achetez tout près du seuil, prévoyez donc une marge pour le cours de ce jour-là.

Immobilier, dépôt, obligations, fonds : les options en bref

L'immobilier est la voie la plus connue, mais pas la seule. Le règlement prévoit sept options, chacune contrôlée par sa propre autorité.

Un détail rend la Turquie plus souple que bien des programmes : selon l'article 20, paragraphe 8 du règlement, vous pouvez passer d'un type d'investissement à un autre pour compléter la durée prescrite. Pour le dépôt, les obligations et l'épargne retraite, le montant en devises est converti en livres turques et conservé trois ans en livres. Avec l'immobilier, en revanche, vous gardez un actif tangible. Quel type d'investissement convient à quel objectif, c'est ce que compare Don, immobilier, obligations d'État : les types d'investissement en CBI expliqués.

Demander la nationalité turque en tant qu'Allemand : étape par étape

La Turquie suit un ordre précis. D'abord on investit, puis l'investissement est confirmé, vient ensuite le titre de séjour, et seulement après le passeport. Ces étapes sont fixées par les principes de procédure de la Direction générale de l'état civil et de la nationalité.

1. Acheter le bien et faire inscrire l'inaliénabilité

Vous achetez le bien, faites inscrire la mention de trois ans au registre foncier et payez par l'intermédiaire d'une banque en Turquie. Selon l'article 35 de la loi n° 2644 sur le registre foncier, les personnes physiques étrangères peuvent acquérir des biens immobiliers si leur État figure parmi les pays désignés par le président de la République. Au total, les étrangers ne peuvent détenir plus de dix pour cent de la surface à usage privé d'un district, et chaque personne pas plus de trente hectares sur l'ensemble du territoire. Pour un appartement, ces limites ne jouent pratiquement aucun rôle.

2. Demander l'Uygunluk Belgesi

Une fois l'achat réalisé, vous demandez à l'autorité de contrôle l'Uygunluk Belgesi, l'attestation certifiant que votre investissement remplit les conditions. Vous pouvez le faire en personne ou par un mandataire muni d'une procuration spéciale pour cette procédure précise. L'attestation vous est adressée, ainsi qu'à la Direction générale et à l'autorité des migrations.

3. Titre de séjour au titre de l'article 31, paragraphe 1, point j)

Muni de l'attestation, vous demandez à l'autorité des migrations de la province le titre de séjour pour investisseurs. Ce n'est pas une simple formalité, mais le sésame légal : l'article 12 de la loi sur la nationalité rattache la naturalisation des investisseurs précisément à ce titre.

4. Demande de naturalisation

Avec le titre de séjour et vos documents, vous déposez la demande auprès de la direction provinciale de l'état civil et de la nationalité. Pour Ankara et Istanbul, les principes de procédure prévoient des bureaux communs à l'autorité des migrations et à la Direction générale, qui reçoivent les deux demandes au même endroit. Selon le règlement, le dossier comprend notamment votre passeport, les documents relatifs à votre état civil, votre acte de naissance, les justificatifs de vos liens familiaux et la quittance des frais. Le résultat vous est communiqué par la direction provinciale ou par une représentation turque à l'étranger. Aucun délai de traitement fixe n'est publié. La durée des programmes comparée est présentée dans Quand aurez-vous votre second passeport en main ?, et le déroulement en général sur la page Déroulement.

Double nationalité : allemand et turc à la fois

La question la plus importante pour les Allemands a une réponse claire depuis 2024. Jusqu'au 26 juin 2024, un Allemand perdait sa nationalité s'il acquérait sur demande celle d'un pays situé hors de l'UE et de la Suisse, sauf s'il avait obtenu au préalable une autorisation de conservation (Beibehaltungsgenehmigung). Depuis le 27 juin 2024, l'acquisition d'une nationalité étrangère sur demande n'entraîne plus la perte de la nationalité allemande.

La Turquie n'y voit pas non plus d'inconvénient. L'article 3 de la loi sur la nationalité définit expressément la pluralité de nationalités, et l'article 44 prévoit son inscription au registre de l'état civil. La naturalisation des investisseurs au titre de l'article 12 n'exige pas que vous renonciez à votre nationalité actuelle. Vous êtes ensuite allemand et turc, avec deux passeports et les droits des deux pays. Ce que cela implique aux frontières et dans les consulats est expliqué dans Passeport CBI et passeport allemand et dans Voyager avec plusieurs passeports.

Service militaire : ce que la Turquie exige des investisseurs naturalisés

La crainte du service militaire retient beaucoup de ceux qui envisagent une double nationalité avec la Turquie. La loi n° 7179 sur le service militaire traite expressément des naturalisés à l'article 43, et pour la plupart des investisseurs, la réponse est rassurante.

Les fils naturalisés avec leurs parents relèvent en outre des règles applicables aux Turcs de l'étranger. Selon l'article 38, les plurinationaux vivant à l'étranger peuvent faire reporter toutes leurs obligations militaires par le consulat turc jusqu'à la fin de l'année de leurs 35 ans. Et selon l'article 39, paragraphe 2, les plurinationaux qui vivent effectivement à l'étranger depuis au moins trois ans ont accès au service militaire par paiement en devises (dövizle askerlik), sans qu'un permis de travail soit exigé. Celui qui effectue le paiement est réputé avoir accompli son service. En cas de mobilisation, l'État se réserve, selon l'article 43, le droit d'appeler aussi les naturalisés selon les besoins. Le service militaire en Allemagne est un sujet à part : voir Service militaire et second passeport.

Famille : qui devient turc avec vous

L'article 12, paragraphe 1, point b) de la loi sur la nationalité inclut d'emblée la famille : le conjoint ainsi que les enfants mineurs ou à charge de l'investisseur et du conjoint peuvent obtenir la nationalité en même temps que vous, à condition d'être étrangers. Un seul bien d'au moins 400 000 USD porte donc toute la demande. Les enfants qui n'ont pas été inclus dans la demande des parents et ne la déposent qu'une fois majeurs relèvent, selon l'article 20, paragraphe 3 de la loi sur la nationalité, de la naturalisation ordinaire prévue à l'article 11. Si vous voulez emmener tout le monde, prévoyez-le donc dès le départ. La manière dont d'autres programmes traitent conjoints, enfants et parents est présentée sur la page Famille.

Pour les Allemands d'origine turque : recouvrer plutôt qu'investir

Pour beaucoup d'Allemands d'origine turque, la question se pose autrement. Naturalisés en Allemagne, ils ont dû à l'époque abandonner la nationalité turque et souhaitent la retrouver. Pour eux, l'investissement est le plus souvent inutile.

• Article 13 de la loi sur la nationalité : quiconque a perdu la nationalité turque avec une autorisation de renonciation (çıkma izni) peut la recouvrer sur décision du ministère de l'Intérieur sans résider en Turquie, tant qu'aucun motif de sécurité nationale ne s'y oppose.
• Article 28, la Carte bleue (Mavi Kart) : quiconque était turc de naissance et a quitté la nationalité avec autorisation conserve, avec ses descendants jusqu'au troisième degré, l'essentiel des droits d'un citoyen turc. En sont exclus notamment le droit de vote et la carrière de fonctionnaire, et il n'y a pas d'obligation militaire.
• Article 11, la naturalisation ordinaire : cinq ans de résidence ininterrompue, une connaissance suffisante du turc et des revenus assurés.
• Article 16, le mariage : quiconque est marié depuis au moins trois ans à un citoyen turc et vit en communauté conjugale peut déposer la demande.

Comme l'Allemagne accepte la pluralité de nationalités depuis le 27 juin 2024, recouvrer la nationalité turque ne vous coûte plus votre passeport allemand. Si en revanche vous n'avez pas de racines turques et ne souhaitez pas vivre cinq ans dans le pays, l'investissement est le chemin le plus rapide. Pourquoi les deux voies ne s'excluent pas, c'est ce qu'explique CBI et naturalisation.

Avantages de la nationalité turque et conséquences pour vos impôts

Un visa peut être refusé ou retiré, une nationalité non. Avec le passeport turc, vous vivez et travaillez en Turquie sans titre de séjour, sans renouvellement et sans permis de travail. Et vous avez un second passeport en réserve si le premier est perdu, volé ou retenu à l'étranger. Les pays que le passeport turc ouvre sans visa sont présentés dans Passeport turc : pays sans visa et accès E-2 aux États-Unis. La façon dont les entrepreneurs l'utilisent est décrite dans Second passeport pour entrepreneurs.

Sur le plan fiscal, le passeport seul ne change rien. En Allemagne, l'assujettissement illimité à l'impôt selon le § 1 de la loi relative à l'impôt sur le revenu (Einkommensteuergesetz, EStG) dépend du domicile ou de la résidence habituelle, et non de la nationalité. Si vous vous installez réellement en Turquie, vous y trouverez en revanche l'une des règles les plus généreuses de la région : selon l'article 20/D de la loi turque relative à l'impôt sur le revenu, introduit par la loi n° 7582, les revenus étrangers des personnes physiques sont exonérés pendant vingt ans si elles n'avaient ni domicile ni assujettissement fiscal en Turquie au cours des trois années civiles précédant leur arrivée. Le détail de la fiscalité turque se trouve dans La fiscalité en Turquie sur Steueratlas, et tout sur le séjour et l'installation dans S'installer en Turquie. Le lien entre second passeport et impôts en général est présenté sur la page Fiscalité.

Durée de détention et annulation : ce que signifient les trois ans

Pendant les trois premières années, votre naturalisation dépend de votre investissement. Les principes de procédure sont clairs : les conditions doivent rester remplies pendant toute la durée prescrite. Si l'une d'elles disparaît, par exemple parce que le bien est cédé malgré la mention ou que le dépôt est retiré avant terme, l'autorité de contrôle le constate et la décision de naturalisation est annulée en vertu de l'article 31 de la loi sur la nationalité.

Concrètement, choisissez un bien que vous conserverez volontiers trois ans, comme résidence de vacances, bien locatif ou futur domicile. À l'issue du délai, vous pouvez vendre, et votre passeport reste le vôtre. Comparée aux Caraïbes, la durée de détention est courte : aussi longue qu'à la Dominique et plus courte qu'à Antigua-et-Barbuda, à la Grenade ou à Saint-Kitts-et-Nevis.

La différence ne tient pas qu'aux chiffres. À la Dominique et à la Grenade, vous achetez dans un projet agréé par l'État ; en Turquie, vous choisissez votre bien sur le marché libre. Le coût total de tous les programmes est comparé sur la page Coûts, la liberté de voyager et les délais dans le Comparatif. Si vous préférez bâtir une entreprise au Moyen-Orient, Jordanie : nationalité par investissement est l'alternative qui vous correspond.

Questions fréquentes