Passaporte turco pela compra de imóvel: o que os alemães precisam saber

A maioria dos passaportes que se pode obter com um investimento vem de ilhas do Caribe ou do Pacífico. A Turquia é diferente: um país grande, com indústria própria e localizado entre a Europa, a Ásia e o Oriente Médio. Quem compra um imóvel aqui investe em um grande mercado imobiliário e, com o passaporte, ganha o direito de viver, trabalhar e permanecer no país. A visão geral de todos os programas está em Comprar cidadania. A página do programa Turquia resume os dados principais.

Cidadania turca pela compra de imóvel: o que o regulamento exige

A base legal tem dois níveis. O art. 12 da Lei nº 5901 de Cidadania Turca permite a naturalização em casos excepcionais por decisão do presidente da República. Desde 2016, isso inclui expressamente estrangeiros com autorização de residência nos termos do art. 31, inciso 1, alínea j, da Lei nº 6458 de Estrangeiros e Proteção Internacional e os titulares do Cartão Turquesa (Turkuaz Kart). Quais investimentos contam exatamente é definido no art. 20, inciso 2, do regulamento.

Para o imóvel, o regulamento exige:

• Valor: pelo menos 400.000 USD ou o equivalente em outra moeda estrangeira. Até maio de 2022, o limite era de 250.000 USD.
• Tipo de imóvel: uma unidade em condomínio (kat mülkiyeti), um imóvel em construção com direito de construção registrado (kat irtifakı) ou um terreno com um edifício construído. Desde a Decisão nº 7938, de 12 de dezembro de 2023, um terreno sem construção não basta mais.
• Restrição de venda: no registro de imóveis fica averbado que o imóvel não será vendido por três anos.
• Verificação: quem atesta se as condições estão cumpridas é o Ministério do Meio Ambiente, Urbanização e Mudança Climática.

Existe uma segunda variante que muita gente ignora. Em vez de comprar um imóvel pronto, você pode assinar um compromisso de compra e venda em cartório, desde que o imóvel já tenha condomínio instituído ou direito de construção. Nesse caso, você paga de imediato e integralmente pelo menos 400.000 USD, e no registro fica averbado que, por três anos, o imóvel não será transferido nem terá o registro cancelado. Assim você chega lá também com um apartamento na planta que ainda não foi entregue.

Duas regras técnicas decidem se o seu dinheiro conta. Antes da compra, a moeda estrangeira é vendida a um banco na Turquia, que a repassa ao banco central. E, para o valor, vale a taxa de câmbio de venda do banco central turco no dia da verificação. Quem compra bem perto do limite deve, por isso, prever uma margem para o câmbio dessa data.

Imóvel, depósito, títulos, fundos: os caminhos em resumo

O imóvel é o caminho mais conhecido, mas não o único. O regulamento prevê sete variantes, cada uma verificada por um órgão próprio.

Um detalhe torna a Turquia mais flexível do que muitos programas: pelo art. 20, inciso 8, do regulamento, você pode trocar de um tipo de investimento para outro para completar o prazo exigido. No depósito, nos títulos e na previdência, o valor em moeda estrangeira é convertido em liras e mantido em liras por três anos. Quem escolhe o imóvel, por outro lado, mantém um ativo real. Qual tipo de investimento serve para qual objetivo é comparado em Doação, imóvel, títulos públicos: os tipos de investimento em CBI explicados.

Pedir a cidadania turca sendo alemão: passo a passo

A Turquia segue uma ordem fixa. Primeiro você investe, depois o investimento é confirmado, em seguida vem a residência e só então o passaporte. Essas etapas estão definidas nos princípios de procedimento da Diretoria-Geral de Registro Civil e Assuntos de Cidadania.

1. Comprar o imóvel e averbar a restrição de venda

Você compra o imóvel, averba a restrição de três anos no registro de imóveis e paga por meio de um banco na Turquia. Pelo art. 35 da Lei nº 2644 do Registro de Imóveis, pessoas físicas estrangeiras podem adquirir imóveis se o seu país estiver entre os definidos pelo presidente da República. No total, estrangeiros podem deter no máximo dez por cento da área de uso privado de um distrito, e cada pessoa no máximo trinta hectares em todo o país. Para um apartamento, esses limites praticamente não fazem diferença.

2. Pedir a Uygunluk Belgesi

Com a compra feita, você pede ao órgão responsável a Uygunluk Belgesi, o certificado de que o seu investimento cumpre as condições. Você pode fazer isso pessoalmente ou por meio de um representante com procuração específica para esse procedimento. O certificado é enviado a você, à Diretoria-Geral e à autoridade de migração.

3. Autorização de residência nos termos do art. 31, inciso 1, alínea j

Com o certificado, você pede à autoridade de migração da província a autorização de residência para investidores. Ela não é mera formalidade, e sim o ingresso previsto em lei: o art. 12 da Lei de Cidadania vincula a naturalização de investidores justamente a essa autorização.

4. Pedido de naturalização

Com a autorização de residência e os documentos, você faz o pedido na diretoria provincial de registro civil e cidadania. Para Ancara e Istambul, os princípios de procedimento preveem escritórios conjuntos da autoridade de migração e da Diretoria-Geral, que recebem os dois pedidos no mesmo lugar. Segundo o regulamento, o processo inclui, entre outros documentos, o seu passaporte, documentos sobre o seu estado civil, a certidão de nascimento, comprovantes dos vínculos familiares e o recibo da taxa. O resultado é comunicado a você pela diretoria provincial ou por uma representação turca no exterior. Não há prazo fixo de análise publicado. Quanto tempo os programas levam em comparação está em Quando você terá o seu segundo passaporte em mãos?, e o processo em geral na página Como funciona.

Dupla cidadania: alemão e turco ao mesmo tempo

A pergunta mais importante para os alemães tem resposta clara desde 2024. Até 26 de junho de 2024, um alemão perdia a nacionalidade ao adquirir, a pedido, a de um país fora da UE e da Suíça, a menos que tivesse obtido antes uma autorização de manutenção (Beibehaltungsgenehmigung). Desde 27 de junho de 2024, adquirir outra nacionalidade a pedido não leva mais à perda da alemã.

A Turquia também não vê problema nisso. O art. 3 da Lei de Cidadania define expressamente a múltipla nacionalidade, e o art. 44 prevê que ela seja anotada no registro civil. A naturalização de investidores pelo art. 12 não exige que você renuncie à sua nacionalidade atual. Depois disso, você é alemão e turco, com dois passaportes e os direitos dos dois países. O que isso significa nas fronteiras e nos consulados está em Passaporte CBI e passaporte alemão e em Viajar com vários passaportes.

Serviço militar: o que a Turquia exige dos investidores naturalizados

O receio do serviço militar faz muita gente hesitar ao pensar na dupla cidadania com a Turquia. A Lei nº 7179 do Serviço Militar trata expressamente dos naturalizados no art. 43, e para a maioria dos investidores a resposta é tranquilizadora.

Aos filhos naturalizados ainda crianças aplicam-se também as regras para turcos no exterior. Pelo art. 38, quem tem mais de uma nacionalidade e mora no exterior pode adiar, pelo consulado turco, todas as obrigações militares até o fim do ano em que completa 35 anos. E pelo art. 39, inciso 2, quem tem mais de uma nacionalidade e mora de fato no exterior há pelo menos três anos pode optar pelo serviço militar mediante pagamento em moeda estrangeira (dövizle askerlik), sem que se exija autorização de trabalho. Quem faz o pagamento é considerado como tendo cumprido o serviço. Em caso de mobilização, o art. 43 reserva ao Estado o direito de convocar também os naturalizados, conforme a necessidade. O serviço militar na Alemanha é outro assunto: veja Serviço militar e segundo passaporte.

Família: quem se torna turco com você

O art. 12, inciso 1, alínea b, da Lei de Cidadania inclui a família desde o início: o cônjuge e os filhos menores de idade ou dependentes do investidor e do cônjuge podem receber a cidadania junto com você, desde que sejam estrangeiros. Um único imóvel a partir de 400.000 USD sustenta, portanto, o pedido inteiro. Filhos que não foram incluídos no pedido dos pais e só fazem o pedido já maiores de idade ficam sujeitos, pelo art. 20, inciso 3, da Lei de Cidadania, à naturalização ordinária do art. 11. Se você quer levar todos, planeje isso desde o começo. Como outros programas tratam cônjuges, filhos e pais está na página Família.

Para alemães de origem turca: recuperar em vez de investir

Para muitos alemães de origem turca, a pergunta é outra. Eles se naturalizaram na Alemanha, abriram mão da nacionalidade turca na época e agora querem recuperá-la. Para eles, o investimento quase nunca é necessário.

• Art. 13 da Lei de Cidadania: quem perdeu a nacionalidade turca com autorização de saída (çıkma izni) pode recuperá-la por decisão do Ministério do Interior sem morar na Turquia, desde que não haja motivos de segurança nacional em contrário.
• Art. 28, o Cartão Azul (Mavi Kart): quem era turco de nascimento e saiu da nacionalidade com autorização mantém, junto com os seus descendentes até o terceiro grau, a maioria dos direitos de um cidadão turco. Ficam de fora, entre outros, o direito de voto e a carreira no serviço público, e não há obrigação militar.
• Art. 11, a naturalização ordinária: cinco anos de residência ininterrupta, conhecimento suficiente de turco e renda garantida.
• Art. 16, o casamento: quem é casado há pelo menos três anos com um cidadão turco e vive em comunhão conjugal pode fazer o pedido.

Como a Alemanha aceita a múltipla nacionalidade desde 27 de junho de 2024, recuperar a nacionalidade turca não custa mais o seu passaporte alemão. Já quem não tem raízes turcas e não quer morar cinco anos no país chega mais rápido ao objetivo pelo investimento. Por que os dois caminhos não se excluem é explicado em CBI e naturalização.

Vantagens da cidadania turca e o que ela significa para os seus impostos

Um visto pode ser negado ou revogado; uma cidadania, não. Com o passaporte turco, você vive e trabalha na Turquia sem autorização de residência, sem renovações e sem autorização de trabalho. E tem um segundo passaporte de reserva caso o primeiro seja perdido, roubado ou retido no exterior. Quais países o passaporte turco abre sem visto está em Passaporte turco: países sem visto e acesso E-2 aos EUA. Como os empresários o utilizam é descrito em Segundo passaporte para empresários.

Do ponto de vista fiscal, o passaporte sozinho não muda nada. Na Alemanha, a sujeição tributária ilimitada pelo § 1 da Lei do Imposto de Renda (Einkommensteuergesetz, EStG) depende do domicílio ou da residência habitual, não da nacionalidade. Já quem se muda de fato para a Turquia encontra lá uma das regras mais generosas da região: pelo art. 20/D da Lei turca do Imposto de Renda, incluído pela Lei nº 7582, a renda de fonte estrangeira das pessoas físicas fica isenta por vinte anos se, nos três anos-calendário anteriores à mudança, elas não tinham domicílio nem obrigação tributária na Turquia. Os detalhes sobre impostos na Turquia estão no Steueratlas sobre a Turquia, e tudo sobre residência e mudança em Morar na Turquia. Como segundo passaporte e impostos se relacionam em geral está na página Impostos.

Permanência e anulação: o que significam os três anos

Nos três primeiros anos, a sua naturalização depende do seu investimento. Os princípios de procedimento são claros: as condições precisam continuar cumpridas durante todo o prazo exigido. Se uma condição deixar de existir, por exemplo porque o imóvel foi transferido apesar da averbação ou o depósito foi retirado antes do prazo, o órgão responsável constata o fato e a decisão de naturalização é anulada nos termos do art. 31 da Lei de Cidadania.

Na prática: escolha um imóvel que você terá prazer em manter por três anos, seja como casa de férias, imóvel para alugar ou futura residência. Terminado o prazo, você pode vender, e o seu passaporte continua sendo seu. Em comparação com o Caribe, a permanência é curta: igual à de Dominica e mais curta do que em Antígua e Barbuda, Granada ou São Cristóvão e Névis.

A diferença não está só nos números. Em Dominica e Granada você compra em um projeto aprovado pelo Estado; na Turquia, escolhe o seu imóvel no mercado livre. Os custos totais de todos os programas são comparados na página Custos, e a liberdade de viagem e os prazos no comparativo. Se você prefere construir uma empresa no Oriente Médio, encontra em Jordânia: cidadania por investimento a alternativa certa.

Perguntas frequentes