Pasaporte turco por compra de un inmueble: lo que deben saber los alemanes

La mayoría de los pasaportes que se pueden obtener mediante una inversión proceden de islas del Caribe o del Pacífico. Turquía es distinta: un país grande, con industria propia y situado entre Europa, Asia y Oriente Medio. Quien compra aquí un inmueble invierte en un gran mercado inmobiliario y, con el pasaporte, adquiere el derecho a vivir, trabajar y quedarse en el país. La visión de conjunto de todos los programas la tienes en Comprar la ciudadanía. La página del programa Turquía resume los datos clave.

Ciudadanía turca por compra de un inmueble: lo que exige el reglamento

La base jurídica tiene dos niveles. El art. 12 de la Ley n.º 5901 de Ciudadanía Turca permite la naturalización en casos excepcionales por decisión del presidente de la República. Desde 2016 se incluyen expresamente los extranjeros con un permiso de residencia conforme al art. 31.1.j de la Ley n.º 6458 de Extranjería y Protección Internacional y los titulares de la Tarjeta Turquesa (Turkuaz Kart). Qué inversiones cuentan exactamente lo regula el art. 20.2 del reglamento de aplicación.

Para el inmueble, el reglamento exige:

• Importe: al menos 400.000 USD o su contravalor en otra divisa. Hasta mayo de 2022 el umbral era de 250.000 USD.
• Tipo de inmueble: una unidad en propiedad horizontal (kat mülkiyeti), un inmueble en construcción con derecho de superficie inscrito (kat irtifakı) o un terreno con un edificio construido. Desde la Decisión n.º 7938 de 12 de diciembre de 2023, un terreno sin edificar ya no sirve.
• Prohibición de venta: en el registro de la propiedad se anota que el inmueble no se venderá durante tres años.
• Comprobación: el Ministerio de Medio Ambiente, Urbanización y Cambio Climático determina si se cumplen los requisitos.

Existe una segunda variante que muchos pasan por alto. En lugar de comprar un inmueble terminado, puedes firmar un contrato notarial de promesa de compraventa, siempre que el inmueble ya cuente con propiedad horizontal o derecho de superficie. En ese caso pagas de inmediato y en su totalidad al menos 400.000 USD, y en el registro se anota que durante tres años no se transmitirá ni se cancelará. Así llegas a la meta también con un piso de obra nueva que aún no se ha entregado.

Dos reglas técnicas deciden si tu dinero cuenta. Antes de la compra, las divisas se venden a un banco en Turquía, que las transfiere al banco central. Y para el valor se aplica el tipo de cambio de venta de divisas del banco central turco el día de la comprobación. Si compras muy cerca del umbral, calcula un margen para el tipo de cambio de esa fecha.

Inmueble, depósito, bonos, fondos: las vías de un vistazo

El inmueble es la vía más conocida, pero no la única. El reglamento contempla siete variantes, cada una con su propia autoridad de comprobación.

Un detalle hace a Turquía más flexible que muchos programas: según el art. 20.8 del reglamento, puedes cambiar de un tipo de inversión a otro para completar el plazo exigido. En el depósito, los bonos y el plan de pensiones, el importe en divisas se cambia a liras y se mantiene en liras durante tres años. Quien elige el inmueble, en cambio, conserva un activo real. Qué tipo de inversión conviene para cada objetivo lo compara Donación, inmueble, bonos del Estado: los tipos de inversión en CBI explicados.

Solicitar la ciudadanía turca siendo alemán: paso a paso

Turquía sigue un orden fijo. Primero se invierte, después se confirma la inversión, luego llega la residencia y solo al final el pasaporte. Estos pasos los fijan los principios de procedimiento de la Dirección General de Registro Civil y Asuntos de Ciudadanía.

1. Comprar el inmueble e inscribir la prohibición de venta

Compras el inmueble, inscribes la anotación de tres años en el registro de la propiedad y pagas a través de un banco en Turquía. Según el art. 35 de la Ley n.º 2644 del Registro de la Propiedad, las personas físicas extranjeras pueden adquirir inmuebles si su Estado figura entre los países designados por el presidente de la República. En total, los extranjeros pueden tener como máximo el diez por ciento de la superficie de uso privado de un distrito, y cada persona como máximo treinta hectáreas en todo el país. Para un piso, estos límites prácticamente no influyen.

2. Solicitar la Uygunluk Belgesi

Con la compra solicitas a la autoridad competente la Uygunluk Belgesi, el certificado que acredita que tu inversión cumple los requisitos. Puedes hacerlo en persona o mediante un representante con un poder especial para este procedimiento concreto. El certificado se envía a ti, a la Dirección General y a la autoridad de migración.

3. Permiso de residencia conforme al art. 31.1.j

Con el certificado solicitas a la autoridad provincial de migración el permiso de residencia para inversores. No es un mero trámite, sino la llave de entrada legal: el art. 12 de la Ley de Ciudadanía vincula la naturalización de inversores precisamente a este permiso.

4. Solicitud de naturalización

Con el permiso de residencia y tu documentación presentas la solicitud en la dirección provincial de registro civil y ciudadanía. Para Ankara y Estambul, los principios de procedimiento prevén oficinas conjuntas de la autoridad de migración y de la Dirección General que reciben ambas solicitudes en un mismo lugar. Según el reglamento, en el expediente deben figurar, entre otros documentos, tu pasaporte, los documentos sobre tu estado civil, tu partida de nacimiento, las pruebas de los vínculos familiares y el justificante de pago de la tasa. El resultado se te comunica a través de la dirección provincial o de una representación turca en el extranjero. No se ha publicado un plazo fijo de tramitación. Cuánto tardan los programas en comparación lo muestra ¿Cuándo tendrás tu segundo pasaporte en la mano?, y el procedimiento en general la página Proceso.

Doble nacionalidad: alemán y turco a la vez

La pregunta más importante para los alemanes tiene una respuesta clara desde 2024. Hasta el 26 de junio de 2024, un alemán perdía su nacionalidad si adquiría a petición propia la de un país de fuera de la UE y de Suiza, salvo que antes hubiera obtenido un permiso de conservación (Beibehaltungsgenehmigung). Desde el 27 de junio de 2024, adquirir otra nacionalidad a petición propia ya no supone perder la alemana.

Turquía tampoco tiene problema con ello. El art. 3 de la Ley de Ciudadanía define expresamente la nacionalidad múltiple, y el art. 44 prevé que se anote en el registro civil. La naturalización de inversores conforme al art. 12 no exige renunciar a tu nacionalidad actual. A partir de ahí eres alemán y turco, con dos pasaportes y los derechos de ambos países. Qué significa esto en las fronteras y en los consulados lo explican Pasaporte CBI y pasaporte alemán y Viajar con varios pasaportes.

Servicio militar: lo que Turquía exige a los inversores naturalizados

El temor al servicio militar frena a muchos de los que se plantean la doble nacionalidad con Turquía. La Ley n.º 7179 del Servicio Militar regula expresamente a los naturalizados en su art. 43, y para la mayoría de los inversores la respuesta es tranquilizadora.

A los hijos naturalizados de niños se les aplican además las normas para los turcos en el extranjero. Según el art. 38, quien tiene varias nacionalidades y vive en el extranjero puede aplazar todas sus obligaciones militares a través del consulado turco hasta el final del año en que cumple 35. Y según el art. 39.2, quienes tienen varias nacionalidades y viven realmente en el extranjero desde hace al menos tres años pueden acogerse al servicio militar mediante pago en divisas (dövizle askerlik), sin que se exija permiso de trabajo. Quien realiza el pago se considera que ha cumplido el servicio. En caso de movilización, el art. 43 reserva al Estado la facultad de llamar a filas también a los naturalizados según sea necesario. El servicio militar en Alemania es un tema aparte: consulta Servicio militar y segundo pasaporte.

Familia: quién se hace turco contigo

El art. 12.1.b de la Ley de Ciudadanía incluye a la familia desde el principio: el cónyuge y los hijos menores de edad o dependientes del inversor y del cónyuge pueden obtener la ciudadanía junto contigo, siempre que sean extranjeros. Un solo inmueble desde 400.000 USD sostiene así toda la solicitud. Los hijos que no se incluyeron en la solicitud de los padres y la presentan ya siendo mayores de edad quedan sujetos, según el art. 20.3 de la Ley de Ciudadanía, a la naturalización ordinaria del art. 11. Si quieres llevar a todos contigo, planifícalo desde el principio. Cómo tratan otros programas a cónyuges, hijos y padres lo muestra la página Familia.

Para alemanes de origen turco: recuperar en lugar de invertir

Para muchos alemanes de origen turco la pregunta es otra. Se naturalizaron en Alemania, en su día renunciaron para ello a la nacionalidad turca y ahora quieren recuperarla. Para ellos, la inversión casi nunca es necesaria.

• Art. 13 de la Ley de Ciudadanía: quien perdió la nacionalidad turca con autorización de salida (çıkma izni) puede recuperarla por resolución del Ministerio del Interior sin residir en Turquía, siempre que no se opongan razones de seguridad nacional.
• Art. 28, la Tarjeta Azul (Mavi Kart): quien era turco de nacimiento y salió de la nacionalidad con autorización conserva, junto con sus descendientes hasta el tercer grado, la mayoría de los derechos de un ciudadano turco. Quedan excluidos, entre otros, el derecho de voto y la carrera funcionarial, y no hay obligación de servicio militar.
• Art. 11, la naturalización ordinaria: cinco años de residencia ininterrumpida, conocimientos suficientes de turco y unos ingresos asegurados.
• Art. 16, el matrimonio: quien lleva al menos tres años casado con un ciudadano turco y convive en unión conyugal puede presentar la solicitud.

Como Alemania acepta la nacionalidad múltiple desde el 27 de junio de 2024, recuperar la nacionalidad turca ya no te cuesta tu pasaporte alemán. En cambio, si no tienes raíces turcas y no quieres vivir cinco años en el país, la inversión es el camino más rápido. Por qué ambas vías no se excluyen lo explica CBI y naturalización.

Ventajas de la ciudadanía turca y lo que significa para tus impuestos

Un visado se puede denegar o revocar; una ciudadanía, no. Con el pasaporte turco vives y trabajas en Turquía sin permiso de residencia, sin renovaciones y sin permiso de trabajo. Y tienes un segundo pasaporte en la reserva por si el primero se pierde, te lo roban o te lo retienen en el extranjero. Qué países abre sin visado el pasaporte turco lo encontrarás en Pasaporte turco: países sin visado y acceso E-2 a EE. UU.. Cómo lo aprovechan los empresarios lo describe Segundo pasaporte para empresarios.

Fiscalmente, el pasaporte por sí solo no cambia nada. En Alemania, la obligación tributaria ilimitada según el § 1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (Einkommensteuergesetz, EStG) depende del domicilio o de la residencia habitual, no de la nacionalidad. En cambio, si de verdad te mudas a Turquía, encontrarás una de las normas más generosas de la región: según el art. 20/D de la Ley turca del Impuesto sobre la Renta, introducido por la Ley n.º 7582, las rentas extranjeras de las personas físicas están exentas durante veinte años si en los tres últimos años naturales antes de la mudanza no tenían ni domicilio ni obligación tributaria en Turquía. Los detalles sobre impuestos en Turquía están en Impuestos en Turquía en Steueratlas, y todo sobre residencia y mudanza en Emigrar a Turquía. Cómo se relacionan en general el segundo pasaporte y los impuestos lo muestra la página Impuestos.

Permanencia y revocación: lo que significan los tres años

Durante los tres primeros años, tu naturalización depende de tu inversión. Los principios de procedimiento lo dicen claramente: los requisitos deben cumplirse durante todo el plazo exigido. Si uno de ellos deja de cumplirse, por ejemplo porque el inmueble se transmite pese a la anotación o el depósito se retira antes de tiempo, la autoridad competente lo constata y la resolución de naturalización se revoca conforme al art. 31 de la Ley de Ciudadanía.

En la práctica: elige un inmueble que mantengas a gusto durante tres años, ya sea como vivienda de vacaciones, como inmueble en alquiler o como futura residencia. Al terminar el plazo puedes vender, y tu pasaporte sigue siendo tuyo. Frente al Caribe, la permanencia es corta: igual que en Dominica y más corta que en Antigua y Barbuda, Granada o San Cristóbal y Nieves.

La diferencia no está solo en las cifras. En Dominica y Granada compras en un proyecto aprobado por el Estado; en Turquía eliges tu inmueble en el mercado libre. Los costes totales de todos los programas los compara la página Costes, y la libertad de viaje y los plazos la comparativa. Si prefieres crear una empresa en Oriente Medio, en Jordania: ciudadanía por inversión encontrarás la alternativa adecuada.

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