Türkischer Pass durch Immobilienkauf: was Deutsche wissen müssen

Die meisten Pässe, die man durch eine Investition erwerben kann, stammen von Inseln in der Karibik oder im Pazifik. Die Türkei ist anders: ein großes Land mit eigener Industrie und einer Lage zwischen Europa, Asien und dem Nahen Osten. Wer hier eine Immobilie kauft, investiert in einen großen Immobilienmarkt und erwirbt mit dem Pass das Recht, in diesem Land zu leben, zu arbeiten und zu bleiben. Den großen Überblick über alle Programme gibt der Leitfaden Staatsbürgerschaft kaufen. Die Programmseite Türkei fasst die Eckdaten zusammen.

Türkische Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf: was die Verordnung verlangt

Die Grundlage ist zweistufig. Art. 12 des Staatsangehörigkeitsgesetzes Nr. 5901 erlaubt die Einbürgerung in Ausnahmefällen durch Entscheidung des Präsidenten. Seit 2016 zählen dazu ausdrücklich Ausländer mit einer Aufenthaltserlaubnis nach Art. 31 Abs. 1 (j) des Ausländergesetzes Nr. 6458 und Inhaber der Turkuaz Kart. Welche Investitionen genau zählen, regelt Art. 20 Abs. 2 der Durchführungsverordnung.

Für die Immobilie verlangt die Verordnung:

• Betrag: mindestens 400.000 USD oder der Gegenwert in einer anderen Devise. Bis Mai 2022 lag die Schwelle bei 250.000 USD.
• Art der Immobilie: Wohnungs- oder Teileigentum (kat mülkiyeti), ein im Bau befindliches Objekt mit eingetragener Anwartschaft (kat irtifakı) oder ein Grundstück, auf dem ein Gebäude steht. Ein unbebautes Grundstück reicht seit dem Beschluss Nr. 7938 vom 12.12.2023 nicht mehr.
• Sperrvermerk: Im Grundbuch wird eingetragen, dass die Immobilie drei Jahre lang nicht verkauft wird.
• Prüfung: Ob die Bedingungen erfüllt sind, stellt das Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel fest.

Es gibt eine zweite Variante, die viele übersehen: Statt fertig zu kaufen, kannst Du einen notariellen Kaufversprechensvertrag schließen, wenn das Objekt bereits Wohnungseigentum oder eine Anwartschaft hat. Dann zahlst Du mindestens 400.000 USD sofort vollständig an, und im Grundbuch wird vermerkt, dass drei Jahre lang weder übertragen noch gelöscht wird. So kommst Du auch mit einer Neubauwohnung zum Ziel, deren Übergabe noch aussteht.

Zwei technische Regeln entscheiden darüber, ob Dein Geld zählt. Die Devisen werden vor dem Kauf an eine Bank in der Türkei verkauft, die sie an die Zentralbank weitergibt. Und für den Wert gilt der Devisenverkaufskurs der türkischen Zentralbank am Tag der Feststellung. Wer knapp an der Schwelle kauft, plant deshalb einen Puffer für den Kurs am Stichtag ein.

Immobilie, Einlage, Anleihe, Fonds: die Wege im Überblick

Die Immobilie ist der bekannteste Weg, aber nicht der einzige. Die Verordnung nennt sieben Varianten, jede mit einer eigenen prüfenden Behörde.

Ein Detail macht die Türkei flexibler als viele Programme: Nach Art. 20 Abs. 8 der Verordnung darfst Du zwischen den Investitionsarten wechseln, um die vorgeschriebene Zeit voll zu machen. Bei Einlage, Anleihen und Altersvorsorge wird der Devisenbetrag in Lira umgetauscht und drei Jahre in Lira gehalten. Wer die Immobilie wählt, behält dagegen einen Sachwert. Welche Investitionsart wofür taugt, vergleicht Spende, Immobilie, Staatsanleihe: die Investitionsarten bei CBI erklärt.

Als Deutscher die türkische Staatsbürgerschaft beantragen: Schritt für Schritt

Die Türkei arbeitet in einer festen Reihenfolge. Erst wird investiert, dann bestätigt, dann folgt der Aufenthalt, und erst danach der Pass. Die Verfahrensgrundsätze der Generaldirektion für Personenstands- und Staatsangehörigkeitsangelegenheiten legen diese Schritte fest.

1. Immobilie kaufen und Sperrvermerk eintragen

Du kaufst die Immobilie, lässt den Drei-Jahres-Vermerk im Grundbuch eintragen und zahlst über eine Bank in der Türkei. Ausländische natürliche Personen dürfen nach Art. 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 Immobilien erwerben, wenn ihr Staat zu den vom Präsidenten bestimmten Ländern gehört. Insgesamt dürfen Ausländer höchstens zehn Prozent der privat nutzbaren Fläche eines Bezirks halten, und jeder Einzelne landesweit höchstens dreißig Hektar. Für eine Wohnung spielen diese Grenzen praktisch keine Rolle.

2. Uygunluk Belgesi beantragen

Mit dem Kauf beantragst Du bei der prüfenden Stelle die Uygunluk Belgesi, die Bescheinigung, dass Deine Investition die Bedingungen erfüllt. Das kannst Du persönlich tun oder über einen Bevollmächtigten mit einer Spezialvollmacht für genau dieses Verfahren. Die Bescheinigung geht an Dich, an die Generaldirektion und an die Migrationsbehörde.

3. Aufenthaltserlaubnis nach Art. 31 Abs. 1 (j)

Mit der Bescheinigung beantragst Du bei der Migrationsbehörde der Provinz die Aufenthaltserlaubnis für Investoren. Sie ist keine Formalie, sondern die gesetzliche Eintrittskarte: Art. 12 des Staatsangehörigkeitsgesetzes knüpft die Investoren-Einbürgerung genau an diese Erlaubnis.

4. Antrag auf Einbürgerung

Mit Aufenthaltserlaubnis und Unterlagen stellst Du den Antrag bei der Provinzdirektion für Personenstand und Staatsangehörigkeit. Für Ankara und Istanbul sehen die Verfahrensgrundsätze gemeinsame Büros von Migrationsbehörde und Generaldirektion vor, die beide Anträge an einem Ort annehmen. In die Akte gehören laut Verordnung unter anderem Dein Pass, Unterlagen zum Familienstand, Geburtsurkunde, Nachweise über die Familienbeziehungen und die Quittung über die Gebühr. Das Ergebnis wird Dir über die Provinzdirektion oder eine Auslandsvertretung mitgeteilt. Eine feste Bearbeitungsfrist ist nicht veröffentlicht. Wie lange die Programme im Vergleich brauchen, zeigt Wie schnell hältst Du Deinen Zweitpass in der Hand?, den Ablauf allgemein die Seite Ablauf.

Doppelte Staatsbürgerschaft: deutsch und türkisch zugleich

Die wichtigste Frage für Deutsche hat seit 2024 eine klare Antwort. Bis zum 26. Juni 2024 verlor ein Deutscher seine Staatsangehörigkeit, wenn er auf Antrag die Staatsangehörigkeit eines Landes außerhalb der EU und der Schweiz erwarb, es sei denn, er hatte vorher eine Beibehaltungsgenehmigung. Seit dem 27. Juni 2024 führt der Erwerb einer ausländischen Staatsangehörigkeit auf Antrag nicht mehr zum Verlust der deutschen.

Auch die Türkei hat damit kein Problem. Das Staatsangehörigkeitsgesetz definiert in Art. 3 die Mehrstaatigkeit ausdrücklich, und Art. 44 sieht vor, dass sie im Personenstandsregister vermerkt wird. Die Investoren-Einbürgerung nach Art. 12 verlangt keinen Verzicht auf Deine bisherige Staatsangehörigkeit. Du bist danach Deutscher und Türke, mit zwei Pässen und den Rechten beider Länder. Was das für Grenzübertritte und Konsulate bedeutet, steht in CBI-Pass und deutscher Pass und in Mit mehreren Pässen reisen.

Wehrdienst: was die Türkei von eingebürgerten Investoren verlangt

Die Sorge um den Militärdienst hält viele zurück, die über die doppelte Staatsbürgerschaft mit der Türkei nachdenken. Das Wehrpflichtgesetz Nr. 7179 regelt Eingebürgerte in Art. 43 ausdrücklich, und für die meisten Investoren ist die Antwort beruhigend.

Für Söhne, die als Kinder mit eingebürgert werden, gelten zusätzlich die Regeln für Türken im Ausland. Wer als Mehrstaatler im Ausland lebt, kann nach Art. 38 alle Wehrdienstangelegenheiten über das türkische Konsulat bis zum Ende des Jahres zurückstellen lassen, in dem er 35 wird. Und nach Art. 39 Abs. 2 steht Mehrstaatlern, die mindestens drei Jahre tatsächlich im Ausland leben, der Wehrdienst gegen Devisenzahlung (dövizle askerlik) offen, ohne dass eine Arbeitserlaubnis verlangt wird. Wer die Zahlung leistet, gilt als gedient. Für den Fall einer Mobilmachung behält sich der Staat nach Art. 43 vor, auch Eingebürgerte nach Bedarf einzuberufen. Die Wehrpflicht in Deutschland ist ein eigenes Thema, siehe Wehrpflicht und Zweitpass.

Familie: wer mit Dir türkisch wird

Art. 12 Abs. 1 (b) des Staatsangehörigkeitsgesetzes nimmt die Familie gleich mit: Ehepartner und die minderjährigen oder unterhaltenen Kinder des Investors und seines Ehepartners können die Staatsbürgerschaft zusammen mit Dir erhalten, sofern sie Ausländer sind. Eine einzige Immobilie ab 400.000 USD trägt also den ganzen Antrag. Kinder, die beim Antrag der Eltern nicht mitgeführt wurden und erst als Volljährige einen Antrag stellen, fallen nach Art. 20 Abs. 3 des Staatsangehörigkeitsgesetzes unter die reguläre Einbürgerung nach Art. 11. Wer alle mitnehmen will, plant das deshalb von Anfang an. Wie andere Programme Ehepartner, Kinder und Eltern behandeln, zeigt die Seite Familie.

Für Deutsch-Türken: Wiedererwerb statt Investition

Für viele Deutsch-Türken stellt sich die Frage anders: Sie sind in Deutschland eingebürgert, haben dafür früher die türkische Staatsangehörigkeit abgegeben und wollen sie zurück. Für sie ist die Investition meist gar nicht nötig.

• Art. 13 Staatsangehörigkeitsgesetz: Wer die türkische Staatsangehörigkeit mit Genehmigung zur Ausbürgerung (çıkma izni) verloren hat, kann sie ohne Wohnsitz in der Türkei durch Entscheidung des Innenministeriums zurückerhalten, solange keine Gründe der nationalen Sicherheit entgegenstehen.
• Art. 28, die Mavi Kart: Wer durch Geburt Türke war und mit Genehmigung ausgeschieden ist, behält zusammen mit seinen Abkömmlingen bis zum dritten Grad die meisten Rechte eines türkischen Staatsbürgers. Ausgenommen sind unter anderem das Wahlrecht und die Beamtenlaufbahn, und eine Wehrpflicht besteht nicht.
• Art. 11, die reguläre Einbürgerung: fünf Jahre ununterbrochener Aufenthalt, ausreichende Türkischkenntnisse und ein gesichertes Einkommen.
• Art. 16, die Ehe: Wer seit mindestens drei Jahren mit einem Türken verheiratet ist und in ehelicher Gemeinschaft lebt, kann den Antrag stellen.

Da Deutschland seit dem 27. Juni 2024 die Mehrstaatigkeit hinnimmt, kostet der Wiedererwerb Deinen deutschen Pass nicht mehr. Wer dagegen keine türkischen Wurzeln hat und nicht fünf Jahre im Land leben will, kommt über die Investition am schnellsten ans Ziel. Warum beide Wege sich nicht ausschließen, erklärt CBI und Einbürgerung.

Vorteile der türkischen Staatsbürgerschaft und was sie für Deine Steuern bedeutet

Ein Visum kann verweigert oder widerrufen werden, eine Staatsbürgerschaft nicht. Mit dem türkischen Pass lebst und arbeitest Du in der Türkei ohne Aufenthaltstitel, ohne Verlängerungen und ohne Arbeitserlaubnis. Und Du hast einen zweiten Pass in der Hinterhand, falls der erste im Ausland verloren geht, gestohlen oder festgehalten wird. Welche Länder der türkische Pass ohne Visum öffnet, steht in Türkischer Pass: visumfreie Länder und der E-2-Zugang zu den USA. Wie er unternehmerisch eingesetzt wird, beschreibt Zweitpass für Unternehmer.

Steuerlich ändert der Pass allein nichts. In Deutschland knüpft die unbeschränkte Steuerpflicht nach § 1 EStG an den Wohnsitz oder den gewöhnlichen Aufenthalt an, nicht an die Staatsangehörigkeit. Wer dagegen tatsächlich in die Türkei zieht, findet dort eine der großzügigsten Regeln der Region: Nach Art. 20/D des Einkommensteuergesetzes, eingefügt durch Gesetz Nr. 7582, sind die Auslandseinkünfte natürlicher Personen zwanzig Jahre lang steuerfrei, wenn sie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Zuzug weder Wohnsitz noch Steuerpflicht in der Türkei hatten. Die Einzelheiten zu Steuern in der Türkei stehen im Steueratlas zur Türkei, alles zu Aufenthalt und Umzug auf Auswandern in die Türkei. Wie Zweitpass und Steuern allgemein zusammenhängen, zeigt die Seite Steuern.

Haltefrist und Widerruf: was die drei Jahre bedeuten

In den ersten drei Jahren hängt Deine Einbürgerung an Deiner Investition. Die Verfahrensgrundsätze sagen klar: Die Voraussetzungen müssen über die gesamte vorgeschriebene Zeit erfüllt bleiben. Fällt eine Bedingung weg, etwa weil die Immobilie trotz Vermerk übertragen oder die Einlage vorzeitig abgezogen wird, stellt die prüfende Stelle das fest, und die Einbürgerungsentscheidung wird nach Art. 31 des Staatsangehörigkeitsgesetzes aufgehoben.

Praktisch heißt das: Wähle eine Immobilie, die Du drei Jahre gern hältst, ob als Ferienwohnung, als vermietetes Objekt oder als künftigen Wohnsitz. Nach Ablauf der Frist kannst Du verkaufen, und Dein Pass bleibt Dein Pass. Im Vergleich zur Karibik ist die Haltefrist kurz: so lang wie in Dominica und kürzer als in Antigua und Barbuda, Grenada oder St. Kitts und Nevis.

Der Unterschied liegt nicht nur in Zahlen. In Dominica und Grenada kaufst Du in einem staatlich genehmigten Projekt, in der Türkei wählst Du Deine Immobilie auf dem freien Markt. Die Gesamtkosten aller Programme vergleicht die Seite Kosten, Reisefreiheit und Dauer der Vergleich. Wer im Nahen Osten eher ein Unternehmen aufbauen will, findet in Jordanien: Staatsbürgerschaft durch Investition die passende Alternative.

Häufige Fragen