Don, immobilier, obligations d'État : les formes d'investissement CBI expliquées

Obtenir une citoyenneté par investissement, ce n'est pas acheter un passeport, c'est remplir une condition d'investissement fixée par la loi. Le fonctionnement général de ces programmes, les pays qui les proposent et le déroulement de la demande sont expliqués dans Acheter une citoyenneté. Vient ensuite la décision qui détermine votre prix total : la forme de votre investissement.

Citoyenneté par investissement : les cinq formes d'investissement en bref

Chaque programme fixe dans une loi ou un règlement les formes d'investissement qu'il reconnaît. Pour l'essentiel, il y en a cinq :

S'y ajoutent dans tous les cas les frais publics : frais de dossier, de traitement et de due diligence, exigibles avec la demande et jamais remboursés. Leur montant varie selon la forme d'investissement, et c'est souvent là que se joue la voie la plus intéressante pour vous. Les frais de tous les programmes ouverts côte à côte figurent sur la page Coûts.

La règle de base est simple : moins le capital revient, plus le ticket d'entrée est bas. Si vous voulez payer un montant fixe et ne plus y penser, choisissez le don. Si vous voulez placer du patrimoine, choisissez l'immobilier, les obligations ou le dépôt, en acceptant un montant plus élevé et une durée de détention.

Le don : la voie directe vers la citoyenneté

Dans les textes, le don s'appelle le plus souvent contribution : un montant fixe versé à un fonds public, qui n'est pas remboursé. Vous n'avez rien à gérer, rien à louer et rien à revendre plus tard. Dès le paiement, votre condition d'investissement est remplie.

À cela s'ajoutent le Vanuatu, avec le Development Support Program dès 130 000 USD pour une personne seule, et le Cambodge, avec un don au budget de l'État de 12 000 000 000 KHR par l'intermédiaire du ministère de l'Économie et des Finances. Antigua-et-Barbuda propose en outre la contribution au UWI Fund pour le campus de l'University of the West Indies : 260 000 USD pour les familles de six personnes ou plus, frais de traitement inclus.

Ce que devient votre argent

Les fonds financent des projets publics. Pour son Economic Diversification Fund, la Dominique cite la construction d'écoles, la rénovation d'hôpitaux et un stade national, ainsi que des projets dans le tourisme, l'informatique et l'agriculture. Saint-Kitts-et-Nevis cite pour sa contribution la production alimentaire locale, l'énergie verte, la diversification économique et la protection sociale. Votre contribution n'est donc pas une redevance versée à une administration, mais un capital qui sert à bâtir un petit État, lequel vous accueille en retour comme citoyen.

Le calendrier compte pour votre planification. Sao Tomé-et-Principe n'exige expressément le don qu'après l'accord de principe. Jusque-là, vous ne payez que les frais de dépôt de 5 000 USD par demande. Si vous n'êtes pas accepté, la grosse somme n'est jamais partie.

Sierra Leone : des frais de programme sur compte séquestre

La Sierra Leone suit sa propre voie. Au lieu d'un don, vous payez des frais de programme qui restent sur un compte séquestre jusqu'à la naturalisation. Si celle-ci ne peut pas aboutir, ils vous sont intégralement remboursés, à l'exception des frais de dépôt et de traitement. L'option la plus avantageuse est Solo Entrepreneur, pour les demandeurs seuls sans personne à charge, avec 95 000 USD de frais de programme, soit 103 750 USD avec les frais de dépôt et de traitement. Pour emmener votre famille, vous choisissez Fast Track Citizenship dès 140 000 USD pour le demandeur principal, avec conjoint, enfants, parents, grands-parents et frères et sœurs.

Citoyenneté par l'achat immobilier : montants et durées de détention

Sur la voie immobilière, vous achetez un bien agréé par l'État, le plus souvent dans un projet hôtelier ou de resort, et vous le conservez pendant une durée fixée par la loi. Ensuite, il vous appartient sans condition.

À Saint-Kitts-et-Nevis, vous pouvez aussi acheter, au lieu d'un appartement, une maison individuelle privée agréée dès 600 000 USD, également avec sept ans de détention. La Grenade accepte en plus une part dans un hébergement de vacances à plusieurs acquéreurs dès 270 000 USD par part, plus 50 000 USD de contribution publique.

Des projets agréés plutôt que le marché libre

Dans les Caraïbes, seul compte un bien que l'autorité a agréé pour le programme. C'est une protection pour vous : l'État examine le projet avant qu'il puisse accueillir des investisseurs et publie la liste des projets agréés. Sainte-Lucie, par exemple, mentionne les A'ILA Resorts Villas & Residences et le Canelles Resort.

La Turquie procède autrement. Là-bas, tout appartement ou terrain bâti dès 400 000 USD est éligible si une mention est inscrite au registre foncier indiquant que vous ne vendrez pas pendant trois ans. Un achat sur plan est aussi accepté si vous payez la totalité du prix d'avance et qu'une promesse de vente notariée portant la même mention d'interdiction est inscrite au registre foncier. Avant l'achat, vous changez les devises auprès d'une banque en Turquie, qui les revend à la Banque centrale. Le parcours étape par étape est décrit dans Passeport turc par l'achat immobilier.

La durée de détention : ce qu'elle signifie pour vous

La durée de détention est le prix à payer pour que votre capital puisse revenir. À Saint-Kitts-et-Nevis, vous ne pouvez pas vendre pendant sept ans. Si le bien est vendu plus tôt, il ne compte plus pour aucune demande ultérieure, sauf si le Cabinet fédéral reconnaît qu'un investissement supplémentaire substantiel a été réalisé dans le lot. Antigua-et-Barbuda n'autorise une vente avant la fin des cinq ans que si vous achetez à la place un autre bien agréé dans le pays.

C'est la Dominique qui encadre la revente le plus précisément : trois ans après la naturalisation, mais cinq ans si l'acheteur veut lui-même demander la citoyenneté avec ce bien. Si vous comptez revendre plus tard à un futur demandeur, prévoyez donc cinq ans.

Si vous voyez aussi l'île comme lieu de vie ou de vacances, l'obligation de licence, les frais annexes et le déroulement de l'achat pour les étrangers sont décrits dans Acheter un bien à la Dominique et Acheter un bien à Antigua-et-Barbuda (en allemand).

Don ou immobilier : ce qui est rentable pour vous

Ce qui compte, ce n'est pas le montant d'entrée, mais ce qui est perdu à la fin. Calcul pour vous seul, investissement et frais publics compris, hors frais d'acquisition :

Voici comment se composent ces totaux :

• Dominique : 1 000 USD de traitement, 7 500 USD de due diligence, 1 000 USD d'entretien et 500 USD de certificat ; pour la voie immobilière, 75 000 USD de frais publics en plus.
• Antigua-et-Barbuda : 10 000 USD de traitement, 8 500 USD de due diligence et 300 USD de passeport.
• Sainte-Lucie : 2 000 USD de traitement et 8 000 USD de due diligence ; pour la voie immobilière, 30 000 USD de frais administratifs en plus.
• Saint-Kitts-et-Nevis : 250 USD de frais de demande et 10 000 USD de due diligence ; pour la voie immobilière, 25 000 USD de frais après approbation en plus.

C'est là que cela devient intéressant. Avec le don, à Antigua-et-Barbuda, 248 800 USD sont dépensés. Par la voie immobilière, il ne reste que 18 800 USD de frais si vous revendez le bien au prix d'achat après cinq ans. À Saint-Kitts-et-Nevis, c'est 260 250 USD contre 35 250 USD, à Sainte-Lucie 250 000 USD contre 40 000 USD, à la Dominique 210 000 USD contre 85 000 USD.

Trois paramètres décident de l'issue du calcul pour vous :

1. Le prix de revente. Obtiendrez-vous le même prix après la durée de détention, plus ou moins ? Cela dépend du projet, de l'emplacement et du marché.
2. Les frais d'acquisition et les charges courantes. Droits de mutation, notaire, gestion et entretien s'ajoutent aux montants publics.
3. Les revenus dans l'intervalle. Beaucoup de projets agréés sont des hôtels et des resorts. Si votre lot est loué, votre capital rapporte pendant la durée de détention au lieu de dormir.

Si vous voulez la citoyenneté et non la maison, le don est la voie la plus simple : un seul montant, pas de gestion, pas de revente. Si vous voulez de toute façon placer du capital dans des actifs réels, l'immobilier vous permet souvent de récupérer une grande partie de votre mise.

Obligations d'État : placer son capital au lieu de le dépenser

Les obligations d'État sont la voie de ceux qui ne veulent ni faire un don ni gérer un bien. Vous prêtez de l'argent à l'État, vous conservez le titre pendant une durée fixée, puis vous le récupérez.

Turquie : obligations d'État dès 500 000 USD

Le règlement d'application de la loi turque sur la nationalité cite expressément, à son art. 20, al. 2, l'achat d'obligations d'État d'une valeur d'au moins 500 000 USD, conservées trois ans. La devise est déterminante : avant l'achat, les devises sont vendues à une banque en Turquie, puis de là à la Banque centrale. Le montant est placé en obligations d'État en livres turques. Votre capital reste donc trois ans en livres, et c'est le taux de change qui décide combien d'euros ou de dollars vous en tirerez à la fin.

Le règlement permet en outre de passer d'une forme d'investissement à une autre pour compléter la durée requise. Vous n'êtes donc pas lié pendant trois ans à un seul placement. Le détail du programme se trouve sur la page Turquie.

Sainte-Lucie : les National Action Bonds

La Citizenship by Investment Unit de Sainte-Lucie mentionne dans son aperçu les National Action Bonds : des obligations d'État sans intérêt, inscrites au nom du demandeur pendant cinq ans à compter de la première émission, pour le demandeur avec un nombre illimité de personnes à charge. Toutes les voies vers Sainte-Lucie sont présentées dans Sainte-Lucie : don, immobilier ou obligations d'État.

Sans intérêt signifie que l'obligation vous coûte le rendement que votre argent aurait produit ailleurs en cinq ans. En échange, vous récupérez le capital lui-même, sans dépendre du marché immobilier et sans chercher d'acheteur.

Entreprise, dépôt bancaire, fonds : les voies des entrepreneurs et des investisseurs

Pour les patrimoines plus importants et pour les entrepreneurs, certains programmes proposent des voies où votre capital travaille de façon productive.

Antigua-et-Barbuda : seul, vous investissez au moins 1 500 000 USD dans une entreprise agréée. En investissement conjoint, au moins deux personnes investissent ensemble 5 000 000 USD, chacune au moins 400 000 USD. Vous virez l'argent dans les 30 jours suivant la lettre d'approbation.

Sainte-Lucie : un projet d'entreprise agréé exige 3 500 000 USD et au moins trois emplois permanents pour un investisseur seul, ou 6 000 000 USD en commun, avec au moins 1 000 000 USD par demandeur et six emplois permanents.

Turquie : outre l'immobilier et les obligations, la Turquie reconnaît cinq autres formes : un investissement en capital fixe de 500 000 USD, un dépôt bancaire de 500 000 USD pendant trois ans, des parts de fonds immobiliers ou de capital-risque de 500 000 USD pendant au moins trois ans, 500 000 USD dans la retraite privée pendant trois ans et une entreprise d'au moins 50 salariés.

Jordanie : ici, la voie passe exclusivement par l'entreprise et le marché des capitaux, par exemple une entreprise existante hors de la région de la capitale dès 350 000 JOD d'actifs immobilisés, un nouveau projet productif dès 500 000 JOD de capital libéré avec création d'emplois, ou des actions à l'Amman Stock Exchange dès 1 500 000 JOD, conservées cinq ans. Les conditions figurent sur la page Jordanie.

Cambodge : un investissement de 4 000 000 000 KHR de fonds propres dans un projet d'un secteur prioritaire, avec autorisation d'investissement.

Ces voies sont surtout intéressantes si vous comptez de toute façon investir dans la région. L'investissement pour la citoyenneté devient alors un investissement que vous auriez fait de toute manière.

Quelle forme d'investissement convient à votre famille ?

Chaque personne à charge fait bouger le calcul, et différemment selon la forme d'investissement. Pour le don, le montant de base couvre une petite famille ; au-delà, chaque personne à charge supplémentaire coûte en plus :

• Dominique : 250 000 USD pour vous et jusqu'à trois personnes à charge, puis 25 000 USD par enfant de moins de 18 ans et 40 000 USD par personne à charge de 18 ans ou plus.
• Sainte-Lucie : 240 000 USD pour vous et jusqu'à trois personnes à charge, puis 10 000 USD en dessous de 18 ans et 20 000 USD au-dessus de 18 ans.
• Saint-Kitts-et-Nevis : 250 000 USD jusqu'à quatre personnes, puis 25 000 USD en dessous de 18 ans et 50 000 USD à partir de 18 ans.
• Sao Tomé-et-Principe : 95 000 USD pour deux à quatre personnes, puis 5 000 USD par personne à charge.

La voie immobilière se présente autrement. À Sainte-Lucie, le montant minimum de 300 000 USD vaut pour un nombre illimité de personnes à charge ; seuls les frais administratifs augmentent. Pour une grande famille avec des enfants adultes ou des parents, l'immobilier peut donc revenir moins cher que le don, même si le ticket d'entrée est plus élevé.

Les programmes qui acceptent parents et grands-parents, et leurs limites d'âge, sont présentés dans Inclure parents et grands-parents. Les règles familiales de tous les programmes d'un coup d'œil figurent sur la page Famille.

Ce que devient votre passeport allemand, et la suite

Quelle que soit la forme de votre investissement, vous gardez votre passeport allemand. Depuis le 27 juin 2024, vous ne perdez plus la nationalité allemande lorsque vous en acquérez une étrangère. L'ancienne autorisation de conservation (Beibehaltungsgenehmigung) a été supprimée.

Ce que vous acquérez avec l'investissement est plus qu'un document de voyage. Un visa ou un titre de séjour est une autorisation qu'un État peut refuser ou retirer. Une citoyenneté est un droit dont vous pouvez vous prévaloir toute votre vie, pour vous et pour les enfants que vous incluez dans la demande.

Et l'investissement n'exclut pas l'autre grande voie. La naturalisation par la résidence reste, au bout du compte, le chemin gratuit et souvent le meilleur vers un passeport supplémentaire, mais elle prend des années et exige un séjour réel. L'investissement vous donne une seconde citoyenneté dès aujourd'hui, la naturalisation se construit en parallèle. Comment les deux s'articulent, c'est ce qu'explique CBI et naturalisation : pourquoi mener les deux de front. Le déroulement de la demande, de la première étape jusqu'au serment, est décrit sur la page Procédure, et ce que le second passeport implique pour vos impôts, sur la page Fiscalité.

Questions fréquentes